1. 부동산 정책론: 주택 시장에 정부가 개입하는 이유
부동산학개론 정책론 파트에서 가장 출제 비중이 높은 분야는 단연 ‘주택 정책’ 입니다. 정부는 저소득층의 주거 안정을 돕는시장의 실패를 수정하기 위해 다양한 방식으로 주택 시장에 개입 합니다.
시험에서는 정부의 개입이 시장에 미치는 단기적 효과와 장기적 효과를 비교하는 문제가 무조건 출제되므로, 정책별로 공급과 수요가 어떻게 변하는지 메커니즘을 정확히 이해해야 합니다.
2. 임대료 규제 정책(Price Ceiling)
정부가 시장의 균형 임대료보다 낮은 수준으로 최고 임대료를 설정하여 그 이상을 받지 못하도록 규제하는 정책입니다
–핵심 조건: 반드시 규제 가격이 시장 균형 가격보다 낮아야 효과가 있습니다. (만약 시장 가격보다 높게 설정하면 시장에는 아무런 변화가 없습니다.)
–단기 효과: 임대인이 당장 집을 처분하기 어려우므로 임대주택 공급량은 유지됩니다. 임대료가 내려갔으므로 저소득층의 임대료 부담이 일시적으로 감소합니다.
–장기 효과: 1)공급감소: 임대인들이 돈이 안 되니 임대주택을 다른 용도로 전환하거나 새로 짓지 않아 장기적으로 임대주택 공급이 부족해집니다. 2)질적 저하: 수리비도 안 나오므로 임대인이 주택 관리를 소홀히 하여 임대주택의 질이 떨어집니다. 3) 암시장 형성: 집을 구하기 힘들어지니 음성적으로 뒷돈을 주고받 ‘이중가격’이 형성되어 결과적으로 저소득층의 주거 환경이 더 악화되는 부작용이 생깁니다.
3. 임대료 보조 정책 (Rent Subsidy)
정부가 저소득층에게 임대료의 일부를 무상으로 지원해 주는 정책으로, 시장을 자윤성을 존중하는 편이라 규제 정책보다 부작용이 적습니다.
–단기효과: 저소득층에게 돈 (혹은 바우처)이 생기므로 임대주택의 수요가 증가합니다. 수요가 몰리나 초기에 임대료가 일시적으로 상승하고, 이 임대료 상승덕분에 단기적으로는 임대인이 혜택을 봅니다.
–장기효과: 임대료가 오르고 이윤이 나니까 임대인들이 임대주택 공급을 늘리기 시작합니다.
공급이 늘어나면 올라갔던 시작합니다. 공급이 늘어나면 올라갔던 입대료가 다시 원래 수준으로 떨어지게 되며, 결과적으로 장기적으로는 저소득층(임차인)이 온전한 혜택을 누리게 됩니다.
4. 공공임대주택 공급정책
정부가 세금으니 기금을 활용하여 시장 가격보다 저렴한 공공임대주택을 직접 건설하여 공급하는 정책입니다. 시험에서는 이를 ‘사적 시장’과 ‘공적 시장’의 상호작용으로 나누어 출제합니다.
–단기효과: 사적 시장의 저소득층이 값싼 공공임대주택으로 이주하므로, 사적 시장의 임대주택 수요가 감소합니다. 이로 인해 사적 시장의 임대료도 일시적으로 하락하여, 공공주택으로 이주하지 못한 사적 시장의 잔류 임차인들도 단기적으로 햬택을 봅니다.
–장기효과: 사적 시장의 임대료가 떨어지니 사적 임대인들이 공급을 줄입니다. 감소한 사적 공급량만큼 공공 공급량이 채워진 꼴이 되어, 결과적으로 사회 전첵의 총, 임대주택 물량은 변하지 않습니다. 하지만 공공임대주택에서 거주하는 사람들은 여전히 저럼한 임대료 혜택을 보게 됩니다.
5. 수험생을 위한 빈출 말장난 키워드 한 줄 요약
–임대료 규제: 장기적으로 공급감소, 질적 저하, 주거 이동 저하, 암시장 형성!
–임대료 보조: 단기에는 수요 증가로 임대료 상승(임대인 혜택), 장기에는 공급 증가로 임대료 하락 (임차인 혜택)
–공공임대: 장기적으로 사적 시장의 공급은 감소하지만, 사회 전체의 총 임대주택 양은 불변!
학개론 정책은 그래프의 흐름을 머릿속으로 그리면서 단기와 장기를 구별하는 것이 합격의 지름길 입니다. 오늘 요약한 메커니즘을 확실히 암기하여 실전에서 절대 실수하지 않도록 공부해야겠습니다. 동차 합격을 향해 오늘도 한 걸음 나아갑니다! 아자!