1. 상업입지론 개요: 상권과 흡입력
부동산학개론에서 입지론은 매년 빠지지않고 출제되는 단골 핵심 파트입니다. 특히 상업입지론은 특정 점포나 도시가 고객을 얼마나 끌어당길 수 있는지 그 흡인력을 수학적, 이론적으로 분석하는 이론입니다.
실전 부동산 투자나 입지 분석을 할 때에도 배후지의 인구수와 거리를 계산하는 뼈대가 되므로, 공인중개사 시험목적뿐만 아니라 실무적으로도 매우 중요한 개념입니다. 오늘은 가장 출제 빈도가 높은 레일리의 소매인력법칙과 허프의 확률모형을 요약해 보겠습니다.
2. 레일리의 소매인력법칙(Reilly’s Law of Retail Gravitation)
뉴턴의 만유인력 법칙을 상업 입지에 적용한 이론으로, ‘두 도시가 배후지에 미치는 영향력(유인력)은 인구에 비례하고, 거리의 제곱에 반비례한다’는 물리적 법칙 입니다!
-핵심공식은 “상권 흡인력=도시의 인구/(거리)제곱
–수험 암기 포인트: 1)인구에는 비례 합니다(인구가 많을수록 더 많이 끌어당김), 2)거리의 제곱에는 반비례합니다.(거리가 멀어지면 당기는 힘이 급격히 줄어듬) 3)분기점[상권의 경계]: 두 도시의 크기가 같다면 상권의 경계는 정확히 중간 지점이 됩니다. 하지만 한쪽 도시가 더 크다면 경계는 ‘크기가 작은 도시쪽(A와 B 중 인구가 적은 도시쪽)’에 가깝게 형성됩니다.
3. 허프의 확률모형(Huff’s Gravity Model)
레일리의 이론이 ‘도시와 도시’ 사이의 거시적인 접근이었다면, 허프의 모형은 소비자 개인의 선택 확률을 분석한 미시적 접근법 입니다. 소비자가 특정점포를 방문할 확률을 계산합니다.
–핵심개념: 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있습니다. 대형 점포가 근처에 생기면 굳이 멀리까지 나가지 않고 가까운 대형점포로 이동할 확률이 높아집니다.
–방문 확률 결정 요인 3가지:
1)매장면적: 면적이 넓을수록 유인력이 커집니다(비례),
2)점포까지의 거리: 거리가 멀수록 유인력이 작아집니다(반비례),
3)경쟁 점포의 수: 주변에 경쟁 점포가 많을수록 내가 갈 확률은 분산됩니다.
–마찰계수(Distance Decay): 교통 조건이나 점포의 특성에 따라 거리의 저항 값이 달라집니다. 시험 문제에서는 보통 마찰계수를 2로 가정하여 레일리의 제곱 법칙처럼 계산을 출제하는 경우가 많습니다.
4.수험생의 눈으로 본 거여,마천 입지론 대입
이 이론들을 현재 제가 분석하고 있는 송파구 거여 마천 지역에 대입해보면 학개론이 훨씬 쉽게 이해됩니다.
과거 거여 마천 지역은 낙후된 저층 주거지가 많아 자체 상권의 흡인력(인구 및 매장 면적)이 약했습니다. 따라서 주민들이 주로 인근 대형 상권으로 유출되는 경향이 많았습니다. 하지만 2021년 이후 대단지 신축 아파트들이 입주하고, 옆 동네 위례신도시의 대형 상업시설(스타필드시티등)이 들어서면서 상권의 마찰계수(거리저항)가 획기적으로 줄어들었습니다.
향후 위례선 트램이 개통되어 교통 조건이 더 개선되면, 허프의 모형대로 마천역과 거여역 일대 유동인구가 위례 및 인근 지하철8호선 라인 상권과 어떻게 결합하고 분산될지 그 확률 모형을 실전에서 목격할 수 있게 될 것 같습니다.
5. 마무리 한 줄 요약
–레일리: 인구에 비례, 거리 제곱에 반비례! 상권 경계는 작은 도시 쪽에 가깝다.
–허프: 매장 면적에 비례, 거리(마찰계수 등)에 반비례! 소비자가 갈 확률을 구하는 모형이다.
올해 시험 동차 합격을 목표로, 헷갈리기 쉬운 계산 공식과 말장난 키워드들을 완벽하게 마스터할 때 까지 반복해서 복습하겠습니다! 공인중개사 수험생 여러분 모두모두 화이팅 입니다!